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2019-09-19 00:15 来源:宣城新闻网

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“学习路上”栏目推荐:“两学一做”学习教育阅读图书

2019-09-19 02:26
作者:王晓悦
来源: 证券日报

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澳门威尼斯人网站 孙亚芳女士将继续在华为治理体系的进一步建设与完善中发挥重要的作用。

  融资政策的收紧影响到整个房地产行业,大型房企也未能幸免。但凭着相对靠前的行业地位、手中优质的土地储备和多年积累的开发经验,头部企业得以吸引险企携巨资驰援。

  今年以来,中国平安、华夏人寿等险资纷纷入股房企,掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。

  多位接受《证券日报》记者采访的专家表示,在房企融资收紧和资产荒的双重背景下,房企需要钱,险资需要长期稳定的投资项目,双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代,房企和险资的关系将越发紧密,或将在长租公寓、养老产业等领域拓展新的合作模式。

  险资入股

  缓解资金压力

  今年以来,险资频频入股房地产企业。保利地产半年报显示,原第二大股东泰康人寿再次增持公司0.97%股权,持股比例上升至6.27%;前海人寿则出现在荣盛发展半年报的前十大股东列表中,持股比例为0.46%;另外一家长三角地产商光明地产也获得险资青睐,上半年,华夏人寿两只产品共计买入光明地产2.71%的股权。

  “险企资金雄厚,金融运作能力强,可以很好地补足房企的短板。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《证券日报》记者表示。

  最近的案例是,中国平安于今年8月份买入中国金茂15.2%股份,成为公司第二大股东,原第二大股东新华人寿退居第三大股东。销售规模上,中国金茂近4年复合增长率约50%,但扩张的同时,公司负债攀升,今年上半年出售项目和发行票据也被认为是资金承压的表现。此次增发中国金茂融资总金额约8.15亿港元,将用作营运资金,这让平安的入股颇有资金驰援的意味。

  此外,继2018年买下华夏幸福19.56%股权后,今年2月份,中国平安继续增持至25.25%,坐稳华夏幸福第二大股东宝座。平安入股后,即向一度被爆出资金链问题的华夏幸福伸出援手,2018年年底,平安资管与华夏幸福下属公司签署协议,向其实施债权投资60亿元。华夏幸福也在新股东的帮助下着手优化债务,公司2018年四季度融资性净现金流转正,2019年上半年的筹资性现金流从去年同期的-97.2亿元上升到317.42亿元。近期,华夏幸福继续向平安人寿转让其持有的北京物盛科技100%股权和债权,预计回笼资金58.29亿元,资金情况预计进一步好转。

  江瀚认为,险资入股房企的长远影响是,险资的长钱可以降低房企的资金成本,让房企从单一的负债模式向金融资本结合模式转化,如果做得好的话,有可能出现类似日本主银行制的产业结构,即公司以一家银行作为主要贷款银行并接受其金融信托及财务监管,这种模式将大大降低交易成本,赋予房企可持续的生命力。

  确定性因素

  是险资入股主因

  事实上,这并不是险资首次进军房地产行业。早在2015年,在政策调控和宏观经济承压的大背景下,房企面临资金链危机。与此同时,保险高速发展且入市政策环境宽松,险资纷纷斥巨资进驻头部房企“抄底”。

  2015年4月份,中国平安附属公司中国平安人寿耗资62.97亿港元拿下碧桂园9.93%的股权,成为碧桂园第二大股东,持股比例仅次于杨家实控人杨惠妍;同年,安邦保险入股保利地产;泰康人寿2016年年初也进入保利地产十大股东之列,至今仍持有6.27%的股权,列第二大股东;也是在这一年,宝能旗下的前海人寿进入万科A前十大股东之列,此后继续增持,并引发了著名的宝万之争。

  “宝万之争后,险资入市受到严格监管,尤其是类似野蛮人的标签,让险资面临很大的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,这是2017年到2018年上半年险资入市动作较少的原因。

  进入2019年,银保监会发出“鼓励保险资金增持上市公司股票”的号召,且恰逢地产行业政策收紧总体价格偏低,险资再次看到入场机会。

  据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,共有16家房地产上市公司获险资入股。前五强的房企中,除恒大以外,剩余四强碧桂园万科A、保利地产和融创中国均被中国平安、前海人寿和泰康人寿重仓持有。2018年中指院评选的房企20强中,华夏幸福、金地集团新城控股旭辉控股集团荣盛发展中南建设阳光城的股东名单中也均出现险资身影。

  江瀚表示,险资更青睐稳健的龙头,尤其是多元化比较明显的房企,这意味着相比短期盈利能力,险资更看重投资标的的稳定性。协纵策略联合创始人黄立冲向记者表示,险企需要稳定的投资收益,而房地产行业至少有实物可以抵押,是相对安全的资产。

  “公开拿地,房企的土地储备是可以看到的,这意味着未来两三年的销售额现在就能算出来,确定性是很强的。”一位TOP20房企的内部人员这样阐述险资入驻的原因。

  强强联合

  是大趋势

  目前,险资和房企已从资本市场持股开始向全面合作转型。

  中国金茂在获平安入股后对外宣布,未来双方将在城市运营拓展、项目开发和金融产品等领域进行深入合作,发挥协同作用。平安对华夏幸福的布局更快些,今年年初,平安给华夏幸福带来一个以原华润置地CEO吴向东为首的新管理团队,为华夏幸福打造商业地产、长租公寓和康养地产等新业务。

  自2015年获平安入股,碧桂园和平安的联系也更加紧密。碧桂园集团创始人杨国强在内部会议上曾表态,要充分利用平安73万人的保险销售团队,“如果平安每人帮我们销售1套房,那就卖出73万套房。”

  除了从资本市场持股向具体项目延伸,险资自身也在攻城略地。

  第一种模式是自持物业,中国平安旗下的平安不动产持有深圳平安金融中心、天津平安泰达金融中心和长沙平安财富中心等物业;泰康人寿为布局养老产业频频拿地,其医养系列已打造了燕园、沈园等十余个泰康之家,同样被认为是保险业的“大地主”之一。

  第二种模式是以股权形式参与项目,平安不动产不仅参与雅居乐金沙湾、龙湖重庆中央公园嘉悦天街项目,还联手龙湖、万科、仁恒、招商共同开发济南CBD项目。今年以来,平安和头部房企联合拿地的新闻不绝于耳,合作对象不仅有中国香港四大家族之一的新鸿基地产,也有老朋友万科和龙湖。

  易居企业控股CEO丁祖昱告诉记者,平安做这些合作项目不要求并表,也不操盘,所以房企十分欢迎,平安入股对开发商来说是个加分项,没有坏处。“在涉及整合的资本规则之下,生存法则是相对存活,可以采用联盟的形式,提高非联盟企业的进入门槛。”华泰证券研报指出,强强联合是房地产行业发展后期的趋势。

  严跃进认为,未来房企和险企的联合将更加紧密,但在“房住不炒”的大背景下,保险公司和房地产企业会变得越来越理性,双方会更多探讨长租公寓、养老产业的合作可能。

(文章来源:证券日报)

(责任编辑:DF380)

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